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论土地承包经营权流转中的法律关系

来源:商丘合同律师 网址:http://www.lssqht.com/ 时间:2017-02-08 10:02:32

《物权法》首次将土地承包经营权确定为物权,物权法定和物权公示这两项确认物权的基本原则也体现在土地承包经营权的流转中。同时,土地承包经营权作为一种用益物权是受限制的物权,用益物权人必须根据法律的规定及合同的约定正确行使权利。我国农村土地承包经营制度包括两种承包方式,即家庭承包和以招标、拍卖、公开协商等方式的承包(下称其他方式承包)。不同的承包方式决定了土地承包经营权流转的形式和内容,也形成了相应的法律关系。研究和探讨这些法律关系,对于解决土地承包经营流转中发生的争议是十分有益的。 土地承包经营权流转的主体是承包经营权人。包括以家庭承包方式承包本集体经济组织农村土地的农户,以及以其他方式承包农村土地的单位和个人。土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。土地承包经营权的设立,不以登记为要件,是考虑到我国农村土地承包的实际情况,即承包方案经过村民会议或村民代表会议讨论同意,集体经济组织成员相互熟悉,承包的地块人所众知,能够起到相应的公示作用。登记造册仅作为对承包经营权予以确认的程序。村民以及其他单位和自然人要成为土地承包经营权人就要与土地所有权人签订土地承包合同,并且必须经过如下法定程序:1、由本集体经济组织成员承包土地时,承包方案依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意;2、由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准;3、承包期内,因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的,必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。 在签订土地承包合同时,合同内容必须符合以下两个方面的规定,一是合法利用承包的土地。农村土地承包应当遵守法律、法规,保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农业建设。二是遵循法律规定的承包期限。农村土地承包期限为30年以及更多的年限。这一期限虽是倡导性的法律规范,但也是为了有利于土地资源的合理开发和利用。 我国《合同法》第10条规定,法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。《农村土地承包法》对签订合同的形式也做了规定,要求承包方与发包方就土地承包签订书面形式的合同。但是,有的村委会将其耕地按人均分配给村民承包,没有与村民签订土地承包合同,村民已实际在分配的承包地上开始耕种,其承包是否有效?一般情况下,对于法律、法规规定了应当采用书面形式签订合同而不采取书面形式的,应当认定合同不成立。但是,如果符合一定的法定条件,没有签订书面形式的合同也是有效的。《合同法》第36条规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行了主要义务,对方已接受的,该合同成立。只要承包方或者发包方履行了主要义务,而对方予以接受,即使没有签订书面形式的土地承包合同也是有效的。最高人民法院《关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》第35条规定,在农业承包合同的审判实务中,书面合同、口头合同,任务下达书,以及其他能够证明承包经营关系的事实和事件都是农业承包合同。这一规定也是确认土地承包经营权的依据。 法律对于土地承包经营权流转的相对人——受让方并没有作出过多的限制性规定,只是要求受让方须有农业经营能力,可以是承包农户,也可以是从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下本集体经济组织成员享有优先权。承包土地的优先权是指在流转土地承包经营权时,在流转费用、流转时间、内容等条件相当的情况下,本集体经济组织的成员享有的优先权利。但优先权的行使是受到一定限制的。一是在书面公示的合理期限内,未提出优先权主张的;二是未经书面公示,在本集体经济组织以外的人开始使用承包地两个月内未提出优先权主张的。规定除斥期间是为了督促权利人及时行使自己的权利,同时也是为了保护相关权利人的合法权益,提高土地利用的效率。权利人如果怠于行使法律赋予的权利就应当承担权利丧失的不利后果。 我国土地承包经营制度决定家庭承包取得的土地承包经营权的流转,主要应该在从事农业生产经营的农户之间。对于荒山、荒沟、荒丘、荒滩等通过其他方式取得承包经营权的流转,受让方可以是本集体经济组织成员,也可以是本集体经济组织外的单位和个人,但必须有农业经营能力。国家不提倡城市居民到农村租赁承包农户的承包地,不提倡工商企业长时间、大规模的租赁经营农村的土地,以免造成土地兼并。农民集体所有的土地和国家所有依法由农民集体使用的农村土地,由村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。发包人不是土地承包经营权流转的相对人。但是,农村土地承包权流转能否在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上,遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则进行,又与发包人的行为息息相关。 首先,发包人违反法定程序,擅自将土地发包给他人或者本集体经济组织成员以外的单位和个人,属于越权发包,将导致承包合同无效。从而承包人无权进行土地承包经营权的流转。其次,土地承包经营权流转方式多样,不同的流转方式决定了发包人不同的地位。如,采取转包、出租、互换方式流转承包经营权的,应当报发包人备案。而转让则要经发包人同意,荒山等四荒地的土地使用权以及以其方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的,抵押须经发包人同意。第三,在土地流转中,农民是土地流转的市场主体,但市场机制并未形成。以致于多数地区、流转形式以转包为主,绝大部分农户是在亲戚、朋友或者相互关系较好的村民内部流转,流转规模较小。《农村土地承包法》将依照承包合同约定为承包人提供生产、技术、信息等服务作为发包人应承担的一项义务。但义务有时会异化为一种权力,导致发包人不当干预承包人依法进行土地承包经营权的流转。如以行政手段和少数服从多数的办法,强迫农民流转土地。 第四,在土地流转过程中,会遇到土地被征收,征用的情况。被征用土地的所有权人、使用权人应当在征地公告规定的期限内,持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。用地单位一般会与被征地的农民集体经济组织(发包人)签订征地补偿协议书。有时发包人、承包人及流转相对人都会产生利益冲突。征地补偿费的分配问题由村委会控制,根据村民委员会组织法,村委会作为村民自治组织,只有社会职责,没有经济职能,但事实上是作为了土地所有者的代表。村委会的行为既会涉及到土地承包关系,也会涉及到土地流转关系。

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王福泉

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