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北京蓝德汇丰房地产公司违法交付所开发的西引力小区的法律思考

来源:商丘合同律师 网址:http://www.lssqht.com/ 时间:2017-01-03 10:01:51

北京蓝德汇丰房地产公司开发了西引力小区的房产(位于西五环同长安街沿线交界处南部),现在处于交房阶段,目前开发商同大约200户业主关于交房条件有很大异议: 1、开发商以业主必须交纳契税和公共维修基金(以下简称两金)为交房的前提条件。最初,开发商要代收两金,业主强烈反对,后来开发商提出两金可以由业主自己交。但业主去房产局和小区办(政府规定交纳两金的合法单位),得到的答案是开发商大产权办下来后业主再交两金办小产权,因此现在交不了(这就是开发商耍的小聪明,最终还是想自己收)。 笔者认为交两金和收房是两个法律关系,收房是依据业主们跟开发商的买卖合同,开发商所售房屋质量达到入住条件,业主们验收后认可该质量,双方应该办理交接手续,而交两金是政府针对业主们与开发商之间办理房产过户手续,业主们应向政府履行的义务,与开发商没有任何关系。此种情况下,开发商的心理是能收到契税和大修基金则赚了便宜,可以用作一段时间(至少一年)的周转资金,而且不用支付利息。 根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定,房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房,而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件,如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房,必须承担延期交房的违约责任,并向购房人支付违约金。 再根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定:“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外,任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止,北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税(参见京地税地<2000>478号文),而代征人不能委托其它单位代征(参见京地税征<1997>389号文),如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。关于房地产商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题,北京市国土资源和房屋管理局2001年曾发文(京国土房管物字〔2001〕1170号)明确加以制止。房地产商为自己代收公共维修基金行为辩护而引用的《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》,北京市人民政府已与2001年11月26日发文(88号)废止。 因此:1、国家和北京市的法律法规明确规定开发商是不能代收契税和大修基金的。2、即使合同中签定了代收条款,也会因为该条款违反法律法规而导致该条款无效。3、契税和大修基金是办理个人房产证的要件,必须交,缴纳时间为办理房产证之前,而且对购房者来讲,在办理房屋过户手续时直接向政府或其授权部门交契税和公共维修基金是最为合适的。 2、开发商要强行收业主600元产权代办费,业主们跟开发商签过合同让其代办产权,但合同中没有600元的约定。 笔者认为产权代办费条款方面的东西应该属于新的补充合同,按照合同法规定,合同双方都同意,合同条款才有效,而且根据合同法规定,关于业主们同开发商约定的条款,业主们可以随时解除对开发商的委托,此种情形不影响原来合同整个合同的效力。 因两金及代办费问题,开发商拒绝交房,而开发商就此事不愿出书面证明,为确保业主利益不受损而收集证据,行之有效的方法就是让记者和公证机关帮业主调查取证。 如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户,缴纳的代理费,可由双方自行商定,目前政府没有统一规定。这种委托属于自愿性质,办理房产证并不难,也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起办理,房地产商在规定时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任,如果房地产商不与购房人一起办理房产证,造成办理房产证的时间逾期一年是要承担法律责任的。另外房地产商如果为购房人提供了贷款阶段性担保,只有办理了房产过户手续,他才能取消担保,因此房地产商为了自身的利益,通常也不会拖着不和小业主一起办理房产证。 3、开发商拒绝向业主提供面积实测表,只愿提供简单的数据。 4、测绘费80元由业主出。 关于3、4两条,无论是根据我国的房地产法律法规还是根据标准的购房合同,都是违法的。 欢迎广大的法律工作者和记者朋友针对这些开发商同购房业主之间常见的焦点性问题展开讨论,同时笔者声明,欢迎转摘此文章,以支持弱势群体――购房业主。

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王福泉

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