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新手买房贷款注意事项

来源:商丘合同律师 网址:http://www.lssqht.com/ 时间:2017-02-20 10:02:32

  许多消费者现在都采用贷款方式买房,然而,贷款毕竟不是件小事,要充分考虑周全才行。有关专家指出,消费者在贷款买房时要注意做到“六不要”:

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如何办理房产抵押贷款

  办理住房抵押贷款的流程

  银行贷款买房注意一、申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款,那么您公积金账户上的公积金余额即为零,这样您的公积金贷款额度也就为零,这就意味着您将申请不到公积金贷款。

  银行贷款买房注意二、在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满一年后提出,并且您归还的金额应超过6个月的还款额。

  银行贷款买房注意三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降,还贷有困难时,不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请,经银行调查属实,且未有拖欠应还贷款本金、利息,工行就会受理您的延长借款期限申请。

  银行贷款买房注意四、贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋,您必须将已抵押的事实书面告知承租人。

  银行贷款买房注意五、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后,可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

  银行贷款买房注意六、不要遗失借款合同和借据。申请按揭贷款,银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年,作为借款人,您应当妥善保管您的合同和借据。

  办理购房贷款的注意事项

  购房切忌粗心谨记十大注意事项

  1、注意预售许可证证号是否对版

  举例:曾有发展商为赶节假日售楼时机,未取得商品房预售许可证就开售,有业主要求出示预售证时,发展商就拿出前期单位的预售证以蒙混过关。

  建议:核对发展商公示的商品房预售许可证是否与所售单位相符;如果发展商未在售楼部公示商品房预售许可证,买家有权要求发展商出示;如果发展商以某些借口不愿出示,消费者可到国土房管局查阅该楼盘是否已经取得预售证。为减少购房风险,买家最好在楼盘取得预售证后再购买。

  2、注意样板间里的“手脚”

  举例:为了激发消费者的购房欲望,发展商往往会在样板间上做不少文章,如改动间隔、用玻璃或一些薄亮的金属材料装饰,以掩饰黑房或空间的狭窄感;在楼盘外做样板房,放大房间面积;使用与交楼装修标准同一品牌,但材质、档次较高的材料,而实际交楼的装修材料却以次充好。

  建议:要求发展商在合同附件中具体注明装修材料的品牌、型号,并且最好与发展商约定,收楼多长时间以内必须保留样板间,以防止在装修问题上发生纠纷后却无法找到证据。另,如果发展商在合同附件中有“交楼时可以同等质地的材料代替”等类似条款,买家一定要极力争取发展商取消这一条款,否则花了大价钱却买来次等装修的房子。

  3、注意实用率影响房价

  举例:实用率与房价的关系其实挺密切。如,甲乙各花50万元买了一套100平方米的房子,实用率分别为80%、90%。看似等价等面积的房子,甲的实际使用面积比乙少了10平方米,而实际房价每平方米也比乙多695元。

  建议:不要走过场一样问问实用率的问题,最好对比所看房屋的实用率,弄清楚你为多少面积掏了钱、然后自己家可以使用的面积是多少,这样,你会得出真正有效的房价。

  4、注意“绿地”及其他配套的真实“身份”和产权归属

  举例:有不少楼盘出现这样的怪现象:规划图上的绿地或高尔夫球场后来盖起了楼;列在小区配套之内的绿地、公园甚至出入小区的道路是发展商为寻找卖点和为卖楼暂时租来的,等楼一卖完,业主要到公园就得交钱,出入自家小区还得交过路费。

  建议:搞清楚小区规划中的一些绿地、高尔夫球场是永久绿地还是预留的发展用地,并且最好把绿地性质和发展商的违约责任写入合同附件。此外,最好也了解一下小区外围的规划,或许能发现些问题。

  5、注意发展商口头承诺一定要有书面记录

  举例:为了取悦买家并且引诱买家购房,有的发展商或者销售人员尽可能会口头答应买家的要求,如可协商合同附件条款、赠送什么产品、办理入户手续、在哪里建怎样的配套等等。有些买家听了销售人员的口头承诺就轻易相信交了定金、首期款,但等到发展商不承认时,买家就无证据为自己辩护了。而且要注意的是,一些销售人员的口头承诺并不是发展商的意思,等与发展商理论时,发展商也不会承认或承担责任。

  建议:无论发展商或销售人员给出怎样的口头承诺,以及与发展商的口头约定,都要以书面形式记录到认购书或合同附件中,并且要求发展商加盖公章。只有这样才能使发展商为自己的虚假承诺负责,买家的权益也才能得到保障。

  6、注意房子是否做了假按揭或被抵押

  举例:有发展商为补偿建筑商的工程款,就把一些房子抵押给建筑商,或欠银行贷款,把房子抵押给银行;还有的因房子卖不出,做假按揭骗取银行按揭贷款,把房子做了贷款抵押。但发展商又把这些已经抵押的房子卖给消费者,等买家到国土局、银行办理购房手续时才发现这些房子已经抵押,无法办理购房手续,结果就是对簿公堂。尽管可以胜诉,但要耗去时间、精力和资金,没准还讨不回已付房款。

  建议:买家最好在购房前到国土房管局查阅该楼盘是否有已被出售或有被抵押的记录,以避免不必要的损失和纠纷。

  7、注意核对认购书、购房合同、单据的房号及实际楼层

  举例:曾有买家大意,没有核对楼盘的自然层是否是实际层,结果所购单位因首层架空,实际楼层抬高了一层,因楼盘没有电梯,只好多爬一层楼梯。另有发展商在认购书、购房合同中填写的房号不一致,结果使买家交多了钱却买到了朝向较差的房子。

  建议:买家一定要认真核对认购书、商品房买卖合同、按揭贷款合同、交付各项楼款、税费单据及其他单据中的房号、楼层,不能一签名就了事。

  8、注意核对预售证单位与合同、其他单据所盖公章是否为同一单位

  举例:某建筑商把发展商抵工程款的房子放在售楼部与发展商的房子一起出售,一买家恰好看中其中的一套并交了定金,签买卖合同时才发现是与该建筑商签自制的合同文本,只好请律师上法庭讨回定金。还有一买家买了某发展商的房子,预售证上也注明开发商为该发展商。但实际与之签合同,并且合同及其他缴费单据所盖公章为该发展商的第五项目部,后经查实该项目部与该发展商并无直接关系,该买家向该发展商索要已付房款,但该发展商以第五项目部与自己无关为由,拒退买家所付房款,这个官司一扯就是五年之久,现在还未有结局。

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王福泉

王福泉