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房屋租赁合同纠纷有哪些

来源:商丘合同律师 网址:http://www.lssqht.com/ 时间:2017-10-23 16:10:55

房屋的租赁和买卖都需要签订房屋租赁和房屋买卖合同,本文主要为您介绍房屋租赁合同中的常见的纠纷,有房屋租赁合同效力认定纠纷、承租人是否有优先购买权纠纷以及产权变动是否影响租赁纠纷等纠纷,小编为您一一介绍这三种纠纷类型。

房屋租赁合同效力认定

房屋租赁过程中,出租人和承租人需要通过双方协商确定该租赁房屋的租赁期限、租赁以及双方各自的权利义务等问题,房屋租赁合同是否合法有效也需要认定,房屋租赁合同效力的认定需要从审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租、是否有做好对应的登记备案以及租赁双方的主体资格是否齐全。

法律规定的禁止租赁的房屋租赁合同是无效,出租人或者承租人主体资格不合法的签订的租赁合同也是无效的,因此,在签订租赁合同时需要注意双方是否也有资格签订。

房屋承租人优先购买权的效力

根据民法通则的若干意见的118规定,出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

根据合同法第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

因此,如果出租人想要出卖房屋的,要提前告知承租人,且承租人享有优先购买权,但常有承租人会认为出租人把他名下的其他房屋卖给第三人,承租人也想要购买该房屋,主张该房屋买卖无效,这是不行的,承租人的优先购买权仅限于承租人目前所承租的房屋,而不是出租人名下所有的房屋。

租赁期间发生所有权变动,原出租人能否对产权变更前承租人的违法行为行使合同解除权。

原产权人A将房屋出租给B,后A将房屋出卖给C,在A出卖该房屋前B拖欠租金,A、B双方《房屋租赁合同》约定,延付租金超过30日的,出租方有权解除合同,现B欠付租金超过30日,B公司认为:A已经不是产权人,因此不同意支付租金,亦不同意解除合同,同时B未与C签订合同,C不是合同相对人,也无权要求支付产权变更前欠A公司的租金,更无权解除合同。

最高人民法院指出,根据合同法第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”的原则,旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。现行法律并未限制房屋产权变更后,原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同,对承租人以前的违约行为主张合同权利,这种合同权即包括追索所欠租人,也包括行使合同解除权。

以上是部分关于房屋租赁合同常见的纠纷,承租人在租赁合同时需要注意的是,要注意所要租赁的房屋是否还有其他的权属纠纷,以及租赁合同的完整性和合法性问题,更有对于优先购买权的准确认识,不滥用权力。

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王福泉

王福泉